Från 3 till 6 årslöner: Huspriserna springer ifrån hushållen

Trots välformulerade bostadspolitiska mål har vi i Sverige en bostadsmarknad det är svårt att komma in på. Köerna till lägenheter är ofta långa och ett eget hus kräver i allmänhet dubbla löner och höga lån.

Det byggs mycket men vi behöver bli bättre på att bygga det som efterfrågas och utnyttja det som redan finns.

Från 3 till 6 årslöner för ett hus

När jag var 5 år gammal flyttade min familj från en hyreslägenhet i Göteborg till en nybyggd villa i Nödinge. Året var 1974 och husets inköpspris var 95 000 kronor. Nyligen var samma hus till salu för 3,3 miljoner kronor. Den nominella ökningen är hela 3600%. Om vi justerar för inflation är den reala ökningen närmare 340%. Detta trots att huset (även om det säkerligen har renoverats och förbättrats) är över 50 år gammalt.

Min bror och jag utanför husen på Mistelgången när de byggdes 1973.

 Vårt tidigare hus är inte det enda som ökat mycket i pris. Enligt Statistiska centralbyråns fastighetsprisindex har de nominella huspriserna i Sverige ökat 1500% mellan år 1975 och 2024. Under samma period har månadslönerna för tjänstemän i privat sektor ökat 900%.

År 1975 kunde en tjänsteman i privat sektor köpa ett småhus för 3 årslöner. 2024 krävdes det 6 årslöner för att köpa samma typ av hus. SCB:s data visar alltså att det har blivit dubbelt så dyrt (relativt inkomsten) att köpa ett hus idag jämfört med 1975. I storstadsområdena är det ännu dyrare och många har svårt att överhuvudtaget komma in på bostadsmarknaden.

Sårbara hushåll

En anledning till att vi kan köpa bostäder trots att priserna ökar snabbare än lönerna, är att vi i högre grad än tidigare är två inkomsttagare per hushåll. Då den extra lönen är nödvändig för att ha råd med bostaden kan den inte bidra till större ekonomiska marginaler i hushållet.

En annan anledning till att vi kan köpa allt dyrare hus är att vi kan ta stora bolån. Pengarna vi lånar tas inte från något bankvalv, de skapas digitalt av banken när lånet tas. Pengar till amortering och räntor måste vi däremot tjäna in.

En kollega förvånades över hur många som tog höga lån i Sverige, detta var inte alls lika vanligt i hans hemland Italien. Statistik från Ekonomifakta bekräftar hans bild. Hushållens skulder som andel av BNP är i Sverige 87% jämfört med Italiens 40. Ändå är vi långt ifrån ensamma i Europa med höga hushållsskulder. Däremot sticker vi enligt Ekonomifakta ut när det gäller räntebindning.

“I Sverige tecknas närmare 90 procent av alla nya bolån med rörlig ränta, att jämföra med knappt 15 procent i euroområdet.”

Att vi har stora lån med rörlig ränta och att huspriserna är så höga att vi behöver två löner för att ha råd med dem gör oss sårbara. Om räntorna går upp eller om en inkomsttagare blir arbetslös, sjukskriven eller ensamstående kan det snabbt bli ekonomiskt omöjligt att köpa eller behålla ett hem.

En finansiell tillgång eller en kostnad?

Många rättfärdigar sina bolån med att huset är en investering, något man kan tjäna pengar på. Men är det verkligen så?

Tillgångar som aktier kan vi tjäna på genom att köpa när priset är lågt och sälja när priset är högt. Med våra hem är det inte lika lätt. De flesta som säljer sitt boende behöver ett annat och även om bostaden har ökat i värde går den värdeökningen ofta rakt in i nästa bostadsköp.

Med tanke på att husägande innebär kostnader för underhåll och förbättringar är bostäder snarare en kostnad än en finansiell tillgång. Om vi inte aktivt köper och rustar upp nedgångna hus, eller väljer att flytta till ett mindre eftertraktat område, är det osannolikt att vi tjänar på stigande huspriser.

Brist på det som efterfrågas

Det är lätt att tro att enda sättet att korta lägenhetsköerna är att bygga flerbostadshus, men enligt en undersökning som Hyresgästföreningen har gjort vill 35–40% av de som bor i lägenhet hellre bo i småhus. Det motsvarar ungefär en miljon hushåll som idag blockerar lägenheter de skulle kunna lämna om steget till en villa inte hade varit oöverstigligt.

SEB:s regelbundna undersökningar visar att en majoritet av hushållen vill bo i småhus. Trots detta färdigställdes år 2024 cirka 25 000 ettor och tvåor, men endast cirka 6 600 småhus.

Villaägarna skriver i sitt bostadspolitiska program att det är dags för ett nytt egnahems­program. 2024 tillsatte regeringen en egnahemskommissionär; Stefan Attefall, som fick i uppdrag att utreda hur fler egnahem kan byggas i Sverige.

Han konstaterar i en delredovisning att Sveriges befolkning under 2010-talet ökade med en miljon invånare. Samtidigt byggde vi bara 100 000 småhus, vilket han kallar anmärkningsvärt. Han säger också att detta är en unik svensk utveckling trots att vi har god marktillgång per invånare. ”I andra europeiska länder utvecklas småhusbyggandet normalt.”

Enligt Stefan är en bidragande orsak de bristfälliga analyser av bostadsbehov som görs. Man bortser från bostäders kvalitativa egenskaper och resonerar bara i kvantitativa termer. Det har vi gjort även tidigare, något Boverket beskriver i ”Boendesegregationens utveckling och mekanismer”.

”Redan vid miljonprogrammets början fanns det indikationer på de problem som senare skulle drabba vissa delar av miljonprogrammet. Trots att de bostadssökande blev allt fler, blev det allt svårare att hyra ut de nybyggda bostäderna. Hushållen valde bort det som politiker, planerare och arkitekter ansåg var det bästa som fanns på bostadsmarknaden, nämligen de nyproducerade, moderna bostäderna.”

Stefan nämner också andra anledningar till att vi inte lyckas bygga enligt de uppsatta målen.  I denna text nöjer jag mig med att konstatera att det är av största vikt att vi inte bara ”bygger mer” utan framför allt bygger det som efterfrågas och ser på helheten när vi planerar bostadsbyggandet.

Vägen framåt

Ett av Stefan Attefalls förslag är att regeringen ska ge Boverket i uppdrag att:

”ta fram en metod för bedömningar av bostadsbehov som även redovisar en bedömning av behovet av olika typer av bostäder. Behovsanalysen ska dels utgå från hushållens sammansättning vad gäller ålder, familjesituation med mera, dels – eller kanske framför allt – i linje med riksdagens bostadspolitiska mål inkludera hushållens värderingar.”

Vi kan hoppas att detta leder till att mer av det som önskas byggs och att vi på sikt kommer närmare det Villaägarna nämner i sitt bostadspolitiska program:

”Sverige behöver en bostadspolitik som underlättar inträdet på bostadsmarknaden, motverkar den bostadsbrist som finns på många håll och möjliggör för fler människor att få bo i ett eget hus.”

Vad kan vi göra nu?

Att bygga mer av det som efterfrågas kommer på sikt att förbättra situationen, men vad kan vi göra här och nu?

För det första kan var och en av oss ta ansvar för vår ekonomiska situation och inte utgå ifrån att värdeökningen av vårt hus kommer oss till godo då detta sällan är fallet. När vi sluter avtal med banken kan vi se till att vara pålästa och göra det vi kan för att affären ska bli så bra som möjligt även för oss som låntagare.

Vi kan också göra skillnad genom att öka utnyttjandet av de bostäder som redan finns.

Ett flertal kommuner i Sverige samarbetar med olika organisationer för att minska antalet ödehus och samtidigt öka utbudet av boenden. Ett exempel är projektet "Lev din dröm Oskarshamn" där kommunen matchar ödehus med intressenter som vill ta hand om huset. Om detta skulle intressera dig kan du se om liknande initiativ finns i din kommun, eller om du kan starta ett.

Om vi vill och har möjlighet kan vi också öka utbudet av boenden genom att hyra ut eventuella fritidshus, Attefallshus eller till och med rum i våra hem. Då kan våra bostäder både bli tillgångar för oss och hem för någon annan.

Jag hoppas att användandet av existerande bostäder och utbudet av efterfrågade bostäder ökar så att fler kan få ett hem utan att behöva vänta i åratal eller sätta sig i ekonomiskt sårbara situationer.

Denna text ledde också till en insändare i Alekuriren v 10 2026, nummer 9.

Bakgrund

Detta är en av flera texter jag skriver som underlag till en kommande roman där två främlingar möts på ett tåg och diskuterar olika sätt att skapa ett samhälle som litar på och tjänar sina medborgare, inte sig självt.

Mer information om mitt författande finns på annikarosendahl.se

Källor

Statistiska Centralbyrån, SEB, Ekonomifakta, Boverket, Hyresgästföreningen, Villaägarna, Egnahemskommissionären och hemsidan om Lev din dröm Oskarshamn.